Kedy a ako sa platí daň pri predaji nehnuteľnosti?

Ak ste tento rok predali nehnuteľnosť: dom, byt, chatu, pozemok so ziskom, buďte pripravení na to, že zo zisku musíte uhradiť daň.

Aj keď predáte nehnuteľnosť v priebehu roka, zdania sa až na konci zdaňovacieho obdobia. Uvediete ich v daňovom priznaní k dani z príjmov, v oddiely pre ostatné príjmy podľa §8 zákona o dani z príjmov ku koncu marca nasledujúci kalendárny rok.

Nie vždy však musíte zdaniť príjmy získané z predaja nehnuteľnosti. Niektoré príjmy sú podľa zákona o dani z príjmu od dane oslobodené.

Ak ste vlastníkom nehnuteľnosti dlhšie ako 5 rokov od jej nadobudnutia, neplatíte daň z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti – teda nezdaníte príjem získaný predajom nehnuteľnosti.

Dôležité je správne určiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti.

Od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti:

• na základe kúpnej zmluvy po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia vlastníctva a tým je vklad do katastra nehnuteľností,
• na základe darovacej zmluvy po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia vlastníctva a tým je vklad do katastra nehnuteľností,
• na základe zámennej zmluvy po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia vlastníctva a tým je vklad do katastra nehnuteľností,
• ktorá bola nadobudnutá dedením po uplynutí 5 rokov od smrti poručiteľa,
• pri dedení sa berie do úvahy od koho sa dedí - pri dedení z priamej línie /rodič, starý rodič, prarodič/ sa napočítavajú aj roky, koľko bol vlastníkom ten po kom sa dedí
• zaradenej do obchodného majetku po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.

Ak predávate nehnuteľnosť, ktorá je z dane oslobodená, neuvádzate ju v daňovom priznaní tj neplatíte dane.
Ak už daň platiť musíte, tj predávate nehnuteľnosť, ktorej ste vlastníkom menej ako 5 rokov, viete si ju ponížiť.

Tu je dôležité správne si stanoviť základ dane z predaja nehnuteľnosti.

1. Treba si určit aká bola obstarávacia cena nehnuteľnosti - z kúpnej zmluvy, resp. znaleckého posudku, resp. dedičského konania.

2. Z rozdielu obstarávacej ceny a predajnej ceny by ste mali hradiť daň z predaja nehnuteľnosti, viete si ho však ponížiť.

3. Medzi výdavky sa počítavajú finančné prostriedky použité na opravu a údržbu nehnuteľnosti, rekonštrukciu, technické zhodnotenie a iné, ktoré ste na nehnuteľnosť vynaložil počas obdobia, čo ste ju vlastnil. Výdavkom je aj provízia za predaj/kúpu uhradená sprostredkovaľovi. Tieto finančné prostriedky musia byť preukázané, teda je potrebné mať k nim doklady, faktúry a podobne. Medzi preukázateľne vynaložené výdavky tak patrí aj:

• úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu,
• úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru, ale medzi výdavky nepatria úroky, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

V daňovom priznaní si môžete uplatniť výdavky len do výšky príjmov. 

Príklad 1:

kúpil som byt v roku 2015 za 100.000 euro. Predám ho v roku 2022 za 150.000 - bol som majiteľom viac ako 5 rokov - daň neplatím.

Príklad 2:

zdedil som dom v hodnote 100.000 /po dedovi, ktorý ho vlastnil od roku 1978, suma  je uvedená v dedičskom konanií/ v roku 2020, predám ho v 2022 za 180.000. spolu s dedom som dom vlastnil ja 2 roky + dedo 44 rokov - spolu 46, vlastníctvo trvalo viac ako 5 rokov, daň neplatím

Príklad 3:

kúpil som byt v roku 2020 za 100.000, predám ho v roku 2022 za 150.000. vlastnil som ho 2 roky mal by som platiť daň z 50.000, ale ponížim si o výdavky: provízia maklérovi za predaj 3.000, výmena okien, kuchynskej linky, stolárske práce, podlahy /dokladám bločkami a faktúrami/ v sume 28.500 tj výdavke v sume 31.500, daň platím z 18.500